TP HCMPhí chuyển đổi sang đất ở tăng cao， sang nhượng không được giá， nhiều nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp chật vật tìm cách thoát hàng.
Anh Quốc Tuấn， một nhà đầu tư sở hữu hàng nghìn m2 đất nông nghiệp ở Bình Chánh và Hóc Môn， cho biết đang gặp khó khăn khi tìm hướng ra cho các lô đất này. Tính toán ban đầu của anh là chờ bảng giá đất mới công bố， nương theo đà tăng của đất nông nghiệp bán chênh kiếm lời. Nhưng kế hoạch thất bại vì đất nông nghiệp chỉ được tích hợp theo bảng giá cũ nhân với hệ số K， tức là không tăng so với trước đây và thấp hơn nhiều lần giá thị trường.
Bốn tháng qua， anh Tuấn rao bán lại với mức giảm cả tỷ đồng nhưng không có người mua. "Tôi mua lô đất ở xã Tam Thới Thôn (Hóc Môn)， rộng 2.000 m2 cuối năm 2022 với giá 4，5 triệu đồng mỗi m2， giờ sang tay 3，6 triệu đồng vẫn bị chê đắt"， anh nói.
Nhà đầu tư này cho biết đã tính đủ đường， từ việc đi vay tiền để lên thổ cư đến giữ đất cho thuê， nhưng phương án nào cũng gặp khó. Nếu chuyển đổi lên thổ cư， thuế phí cao， ngay cả khi chuyển đổi xong， xin tách thửa không dễ. Luật mới quy định cá nhân kinh doanh bất động sản không được giao dịch quá 10 lần mỗi năm， thành phố lại cấm làm dự án phân lô bán nền， nên cách nào cũng không thông. Còn đầu tư khai thác du lịch， lưu trú， anh không đủ thời gian， tâm sức làm.
Giải pháp tạm thời của anh Tuấn là cho thuê đất đợi vài năm sau tính， nhưng kiếm khách chịu thuê ở "vùng sâu vùng xa" giờ không dễ. Nhìn tiền tỷ bị chôn một chỗ， gia đình anh xót xa nhưng không biết làm sao.
Tương tự， ông Nguyễn Tiến Dũng，d oán xsmn xoso me một nhà đầu tư đất nông nghiệp ngụ tại quận 12， xsmb truyen thong theo thang cho biết suốt 5 tháng qua tích cực rao bán lô đất 2.200 m2 (đã có 200 m2 thổ cư) tại phường Thạnh Lộc với giá 11 tỷ đồng mà không có khách mua. Lô đất này được ông mua năm 2021， xsmb 6 10 giá 12，6 tỷ đồng.
"Nhiều người khuyên tôi đi vay để chuyển thổ cư， bán được giá hơn nhưng chi phí chuyển đổi quá lớn， lên hàng chục tỷ đồng không thể kham nỗi"， ông Dũng nói.
Bất động sản khu Nam TP HCM， đoạn qua huyện Nhà Bè， tháng 10/2023. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo số liệu từ báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)， thời gian qua， giá đất nông nghiệp nhiều khu vực ghi nhận giảm khoảng 10-20% do nhu cầu hạ nhiệt. Cùng với quy định cấm phân lô bán nền tại các huyện vùng ven TP HCM，go88 - thiên đường lượng giao dịch đất nông nghiệp dự báo khó cải thiện trong ngắn hạn.
Còn báo cáo từ chuyên trang Batdongsan cho thấy trong các loại hình đất đang giao dịch， phân khúc đất nông nghiệp là gặp khó nhất trong việc tìm đầu ra. Trong đó， những quỹ đất hàng chục hecta được các chủ đầu tư lớn săn tìm để làm dự án， còn lô đất nhỏ vài trăm m2 khó kiếm người mua phù hợp dù giá giảm sâu.
DKRA Group cũng cho biết giao dịch đất nền thời gian qua chỉ xoay quanh các dự án đã xong pháp lý， quy hoạch， riêng đất nông nghiệp tại TP HCM gần đây vẫn "tắc" thanh khoản， một phần do giá cao， phần do nhu cầu giảm mạnh.
Nhìn nhận về thị trường đất nông nghiệp TP HCM， ông Đinh Minh Tuấn， Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam， nói trước đây phân khúc này từng được săn lùng bởi giá thấp， nhà đầu tư mua xong chuyển lên đất ở và phân lô bán nền thu lợi.
Từ khi thành phố áp dụng giá đất mới， ông Tuấn cho rằng phân khúc này gần như đóng băng. Bởi tiền sử dụng đất tăng quá cao sẽ khiến nhiều người không đủ khả năng chuyển lên thổ cư đành phải bán rẻ cho giới đầu tư. Ngoài ra， những hình thức đầu tư truyền thống của sản phẩm này (chuyển thổ cư， tách thửa bán lại...) đã "hết cửa" do nhiều quy định mới như hạn chế số lượng giao dịch bất động sản của cá nhân， cấm lập dự án phân lô bán nền...
Đồng quan điểm， theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên， nếu gánh theo chi phí chuyển đổi đất hiện nay， nhà đầu tư gần như là tự bỏ ra một nửa tiền để mua lại lô đất của mình. Như vậy xem như không có lời.
Ông Kiên phân tích thêm， dù thành phố "cởi trói" tách thửa， nhưng rất khó lợi dụng quy định này để mua bán đất lẻ. Cụ thể， nếu có sẵn 400 m2 đất ở và muốn tách thành 3-4 lô thì dễ， nhưng với miếng đất 3.000 m2 đất nông nghiệp， khi chuyển sang đất ở và tách thửa bán， chỉ riêng chi phí chuyển đổi đã có thể chiếm 50% giá trị thị trường.
"Chưa kể， với mảnh đất vài nghìn mét vuông， việc tách thành nhiều thửa là không khả thi khi xin cấp phép. Các quy định về thuế đất cũng đã được điều chỉnh tăng lên. Nếu không chú ý đến các chi phí thuế， việc tách thửa có thể trở thành gánh nặng lớn"， ông lưu ý.
Luật Đất đai 2024 đã quy định các trường hợp đất nông nghiệp tùy từng loại hình nếu bỏ hoang， không sử dụng liên tục trong thời hạn 12-24 tháng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và có thể bị thu hồi nếu không tiếp tục đưa đất vào sử dụng. Tức những nhà đầu tư đang ôm đất nông nghiệp sẽ phải lên thổ cư hoặc chuyển đổi canh tác nếu không muốn mất trắng.
Dù vậy， theo chuyên gia， tiềm năng của đất nông nghiệp vẫn còn rất lớn， giá còn khả năng tăng trưởng trong tương lai khi "ăn theo" đà tăng của đất nền， chung cư， nhà riêng...
Hiện tại， nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp có thể hướng đến phát triển mô hình sinh thái nông nghiệp chất lượng cao， kinh doanh du lịch lưu trú đi kèm... Đây là biện pháp tích cực để khai thác tiềm năng dài hạn của đất đai， chờ giá tăng trong dài hạn.
Phương Uyên